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    顾子明|万科郁亮:房价快速上涨时代已结束

    2018-03-28 10:03:00  来源:政事堂Plus  作者:顾子明
    点击:   评论: (查看)

    网赌时时彩惊天秘密 www.dfc209.club   说起来,三年前的“宝万之争”,开启了中国资本市场的大变局,万科、宝能、华润、安邦、恒大、深铁,六位超级玩家汇聚一堂,台上调集了数千亿的资本,台下更是云诡波谲。

      最终,伴随着各路央企、民企“懂事儿”的退出,王石回延安研究清洁能源,作为中国房地产三十年以来的风向标,万科花落深铁,成为了深圳市国资委下属的国资房企。

      今天,是郁亮在去年6月接班王石后,万科交出的首份成绩单。在业绩发布会上,万科房地产业务规模已突破5000亿元,净利润同比增长逾三成,净负债率同比减少三分之二,名列“世界500强”第307位,资本市场也通过股价上扬对万科这一年的努力做出了肯定。

      不过,在傲人的业绩面前,这位1990年加入万科,见证了中国房地产一路崛起的地产老兵郁亮,在今天的发布会上却令语出惊人: 可以非常明确的说,中国房价单边快速上涨的时代已经结束了 。

      郁亮认为,在新时代房地产企业需要把自己看成制造业、服务业赚钱,不能靠不动产的单边上涨赚钱。如果只靠房地产的上涨,以前怎么赚的钱,现在怎么还回去。行业到了必须要做出改变的时刻了。

      为了验证自己的推断,郁亮拿发达国家作对比:发达国家“套户比”——成套住宅套数与常住家庭户数的比值,超过1.1后,增速会变慢,而中国“套户比”刚超过1,距离1.1只有一步之差。

      

      不过,看完郁亮低头读稿子的这段视频后,政事堂不由得想起了前段时间大火的一段视频,我国驻美公使低头读稿子:“美军舰抵高雄之日,就是我解放军武力统一台湾之时”。

      

      那段文字虽然霸气,但是更霸气的是低头读搞,这意味着文案是上峰给的,是需要不能读错得读出来的。

      同样,本次郁亮大部分时间都是和上一个视频中的驻美公使一样侃侃而谈,但是提到房价走势的时候,每说一句,都要低头看一下稿子。更不要说,整个万科的业绩报告会上,大幅引用十九大报告的原文。

      相信这也意味着,回归国企大家庭之后的万科和郁亮,也要开始履行“国家使命”了。

      这两天大家都在议论中美贸易战,有朋友发来一个段子,说特朗普不就是要600亿美金的关税么?咱们在北上深各盖两个高端小区,就够600亿美金了。没什么不是盖房子不能解决的,如果有,那么就再盖一个小区。

      虽然这是个段子,但中国的房地产有着巨大的泡沫,这应该是一个共识。

      但政事堂看来,中国的房地产,并不是一个消费品,更像是一个城市发行的股票,政府从散户市民手里面募集资金用于城市建设,市民享受政府公共服务的“股息”以及房屋股价上涨的收益。

      虽然房产这个股票只能在二级市场内进行交易,但散户们秉承着对城市发展的高预期,使得房产的票面价格与房产的实际价值之间,出现了数倍乃至数十倍的市净率(PB)。而且投资者也普遍喜欢“打新股”,新房的增值空间也远大于二手房,很多股市的理论也可以套用到房地产上面。

      因此,朋友们关注的各地“房价股”的涨跌,主要也就取决于两个因素,一个是控盘的庄家,一个是接盘的韭菜。

      过去一年多的京沪房价,地方政府就像乐视网的孙宏斌一样,面对一波波蜂拥而至的炒家,庄家拼了老命的放消息做空,实在控制不住波动,就直接限制交易把价格按死。

      而这些年二三线的中心城市,地方政府就像请了徐翔的庄家一样,想尽办法拉升股价,用各种“高送传”政策吸引大学生,一副“我家大门常打开,欢迎各路韭菜”的架势。

      从逻辑上说,在房地产税正式落地之前,依赖于“房产股票”增发募集资金的地方政府,只要不碰到中央对房价限制的红线,还会义无反顾的坐庄拉升“股价”,散户们也会跟着热点聚集起来。

      因此,未来两年各地房价,实际上看的就是中央的红线划在哪,没被炒过一波的机会都很大。至于中央的红线会划在什么位置,其实拿各地区经济指标对比一下已经锁死房价的几个城市,大家心里就会有数。

      政事堂之前文章中解读过,目前执掌中国经济的那一批精英,几乎一色都是当年老体改委出来的,当年他们刚进入中枢不久,在推行双轨制的同时,眼睁睁的看着苏联休克疗法的崩溃和日本房价泡沫破裂引发的地震。所以,他们所做的一切,有一个宗旨,就是守住不爆发系统性金融风险的底线。

      因此,他们绝不会主动去刺破房价,即使本次他们力推加速的房地产税,也会给地方政府预留足够的缓冲时间和余地。毕竟,房价和银行是死死的绑在一起的,只要中国经济保持发展,泡沫就总能够软着陆。

      当然,他们不去刺破房价泡沫,不代表他们不去解决,目前中央力推的住房租赁,与过去几十年一直实施的商品房政策,实际上就是一次新的“双轨制”。

      所以,我们可以看到,此次“后王石时代”的万科,不仅从“城市配套服务商”战略定位,在此次调整为“城乡建设与生活服务商”。更是为公司树立了房租赁行业领跑者这个目标。

      可以说,当年制定了价格双轨制的那波小伙子们,如今已经成为了中国经济的掌舵者,我们可以看到,今年的股市已经开始了注册制和核准制的双轨制,大量的新经济企业即将以“注册制”回归。

      中国这十年来超发货币,基本上都锁在了房市和股市上面,因此,房市和股市也成为了人民币的锚和蓄水池。

      那么,未来中国房地产市场,也会出现房价的双轨制。一个是依然按照城市发展“市净率”评估的商品房房价,一个是按照城市服务提供价值评估的消费房租金。而且,这两个轨道还会并行很长一段时间。

      但是,双轨制的最后,一定是要进行并轨。

      所以,一方面来看,未来十年的房地产市场,如果在不属于自己的轨道上加杠杆,“并轨”后一定会死得很惨;而另一方面,从历史的经验上看,只要并轨,就会出现巨大的套利空间,因此只要在适当的时机加准了杠杆,未必不能成为新一代的“倒爷”。

      记得三十年前,正是中国倒爷最兴盛的时期,而王石也是其中最著名的一个,正是通过双轨制下的差价,让他在八十年代赚了三百多万元,挖了第一桶金,也从此开始缔造了中国房地产界的航母万科。

      如今,“后王石”时代,又将目光定向了租赁和新农村改造的红色万科,究竟会在租售双轨制之下走向何方,很多人是摸不清的。但是刚刚结束的两会上,纷纷落选两会代表的地产巨头们,别的不说了,赶紧跟着学吧......

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